주택담보대출, 신혼부부 혼인신고를 미루는 이유

신혼부부 법적기간: 7년

주택담보대출종류
- 디딤돌대출 (매매자금마련)
- 버팀목대출 (전세자금마련)

 

 

디딤돌대출(매매자금마련)

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📍상품요건

📈금리

평균 2~3%

 

 

▶추가우대금리(①,②,③,④,⑤,⑥ 중복 적용 가능)

① 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자) : 연 0.3%p~연0.5%p

② 부동산 전자계약 체결(2024.12.31. 신규 접수분까지) : 연 0.1%p

③ 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p

④ 신규 분양주택 가구: 0.1%p

⑤ 대출신청 금액이 대출심사를 통해 산정한 금액의 30% 이하인 경우 연 0.1%p (2024.7.31. 신규접수분부터 적용 가능)

⑥ 대출 실행일로부터 1년 경과 후부터 중도상환한 금액이 대출원금의 40% 이상인 경우 연 0.2%p (2024.7.31.이후 중도상환분에 한함)

 

 

 

💰상환조건

[방식]

원리금균등, 원금균등, 체증식분할상환

 

원리금균등은 이자 + 원금을 매달 동일한 금액으로 상환

원금균등은 매달동일한 금액의 원금 + 이자 상환

체증식 상환은 상환원금을 일정하게 증가시켜서 360개월(5년)만에 대출금액을 갚음

 

위의 3가지 방법으로 1년 납부햇다고 가정하면 (예. 3억 대출, 2.5금리로 빌렸다고 가정할때)

원금균등 (1700만원) > 원리금균등(1400만원) > 체증식(770만원)

5년이내 매도할 경우 체증식이 훨씬 유리

 

[상환기간]

최소 10~ 30년 (비거치 또는 1년 거치)

 

비거치

대출을 받은 직후부터 원금과 이자를 함께 상환하는 방식

특징: 대출 실행 즉시 매월 일정 금액을 갚아야 합니다. 전체 대출 기간 동안 상환 금액이 균등하게 나뉘어 부담이 일정합니다. 이자를 줄이는 데 유리하며, 대출 기간 동안 총 부담 금액이 적어집니다. 적합한 경우: 상환 능력이 충분하고 빠르게 원금을 줄이고 싶을 때. 이자 비용을 최소화하려는 경우.

 

거치1년

대출 실행 후 첫 1년 동안은 원금을 상환하지 않고 이자만 내는 방식

특징: 첫 1년 동안은 매월 내야 할 금액이 적습니다(이자만 납부). 거치기간이 끝난 이후부터 원금과 이자를 함께 상환해야 하므로 이후 상환 부담이 커질 수 있습니다. 전체 대출 기간 동안 이자가 더 많이 발생합니다. 적합한 경우: 초기 자금 사정이 넉넉하지 않거나 대출 초기 상환 부담을 줄이고 싶을 때. 거치기간 동안 소득이 늘어나거나 재정 여유가 생길 것을 기대하는 경우.

 

 

📃상세요건

-주거전용면적이 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하

-대출접수일 현재 담보 주택의 평가액이 5억원(신혼가구 6억원)이하인 주택 (한국부동산원, KB부동산시세 등으로 확인)

-기본 연 6천만원 이하, 생애최초주택구매 7천만원 이하, 신혼가구 기준 8500 만원 이하

-LTV 최대 70%, DTI 최대 60%

-대출한도 일반 2.5억, 생애최초주택구입자 3억원이내, 신혼가구 기준 최대 4억원이내

 

 

💬실거주의무

대출받은날로 부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 1년이상 실거주 유지

대출기간 중 1주택 유지

 

 

 

 

신혼부부 혼인신고를 미루는 이유

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주택구매 및 미래에 대한 계획이 뚜렷하지 않을때, 나라에서 인정해주는 신혼부부 인정 기간은 7년이므로

자금 계획이 뚜렷해지고 필요시기에  혼인신고를 하여 정책을 잘 활용하기 위해서 늦추는 것 같습니다.

(실제로 일반부부 보다 신혼부부가 해택이 더 좋음)

 

 

부부인경우 불리하게 작용할 수도 있는 부분

1. 대출,주택상품 가입 불리
   1. 디딤돌대출인경우 1인일때 소득요건 6천만원 이하, 한도 2.5억(생애최초 3억원) , 신혼일때 합산 8.5천만원 이하, 한도 4억원
   2. 청년도약계좌 1인가고 소득컷 5834만원, 2인가구 9780만원
   3. 그래서 합산소득컷에 넘어가는 커플일 경우는 혼인신고 하지않고 둘 중 소득이 높은 사람이 디딤돌대출 , 낮은사람이 신용대출 받아서 주택구입
2. 청약 생애최초와 신혼부부특별공급이 있는데 신혼부부 특별공급 가점체계에서 점수를 높게 받으려면 3년미만: 3점, 3~5년 2점, 5~7년 1점, 자녀 수 3명이상 3점, 2명 2점, 1명 1점
   1. 고점을 받기위해서는 신혼기간이 짧을수록 자녀수가 많을수록 유리
3. 혼인합가 일시적 2주택 비과세
   1. 커플이 결혼전에 각 1채씩 주택을 보유하고있을때 혼인신고 이후 10년까지 먼저 양도하는 1주택에 대해서는 비과세 처리: (혼인 합가가되서 1세대 2주택이더라도 10년동안은 1세대 1주택으로 비과세 처리해주겟다는말, 12억원의 공제를 적용받음)
   2. 비과세 기간을 활용하기 위해서 혼인신고 미룰수 있음
4. 신생아 특례대출은 혼인신고여부와 관계없음

  

 

혼인신고 OK

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1. 외벌이이면서 대출상품 등 기본적 소득컷에 안걸리는 커플
2. 이미 살집이 있고 청약 생각없는 커플
3. 태아 품고있고 청약생각이 있는 커플
4. 각각 1.5억 내외의 증여 예정이 있는 커플(혼인 혹은 출산하는 자녀 혹인 손자녀한테 1억 5천만원까지 세금없이 증여할 수 있다. (양가 3억원))

 

 

혼인신고 고민필요

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1. 부부가 1주택씩 보유하고 있는 커플