[주택담보대출] LTV, DSR 은 무엇인가?

 

 

 

주택 담보대출에서의 LTV, DSR이란?

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LTV란?

 

• LTV는 담보로 제공하는 주택의 가치 대비 대출 한도를 의미합니다.
• 금융기관은 주택의 평가 금액에 LTV 비율을 곱해 최대 대출 가능 금액을 산출합니다.

 

 

 

[계산식]
LTV(%)=주택 평가 금액대출금액​×100

[사례]

• 주택 평가 금액: 6억 원
• 금융기관의 LTV 한도: 70%

대출한도=6억×0.7=4.2억원

 

• 이 경우 대출자는 주택 담보로 최대 4억 2천만 원까지 대출받을 수 있습니다.
• 규제 지역이나 소득 요건에 따라 LTV 한도가 **40~50%**로 제한될 수도 있습니다.

 

 

LTV 기준

규제지역(강남, 서초, 송파, 용산)

• 1주택자(무주택자 or 기존주택 매도하면서 구입) : 50%
• 2주택자(1주택 보유 중 추가 주택 구입) : 30%

비규제지역(규제지역 외)

• 1주택자 : 70%
• 2주택자 : 60%

=> 지역별 규제에 따라 LTV 비율이 달라지므로, 구매하고자 하는 지역에 따라 확인 필요

 

 

 

DSR이란?

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• DSR은 대출자의 연 소득 대비 모든 대출의 연간 상환액 비율을 의미합니다.
• 여기에는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원금과 이자 상환액이 포함됩니다.

 

[계산식]
DSR(%)=연 소득모든 대출의 연간 원리금 상환액​×100

[사례]
대출자의 연소득: 5,000만원
대출자가 가진 대출의 연간 원리금 상환액:  
- 주택담보대출원리금: 1,500만원
- 신용대출원리금: 500만원
- 자동차할부금: 200만원
총 원리금 상환액 = 1,500만원 + 500만원 + 200만원 = 2,200만원 

DSR = 2,200 / 5,000​ × 100 = 44%

DSR이 44%라는 것은 연 소득 중 44%가 대출 원리금 상환에 쓰인다는 뜻입니다.

 

 

 

DSR 기준

1) DSR 규제

• 은행 : 40% 이내
• 보험사 : 50% 이내
• 예를 들어, 연 소득이 5천만 원이라면 연간 상환액이 2천만 원(5천만 X 40%)을 넘을 수 없습니다.

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2) 부채원리금상환비율 적용

• 신용대출, 카드론, 전세 대출, 마이너스통장 등 모든 부채를 포함하여 계산됩니다.
• 소득이 높을수록 상환 능력 범위가 커집니다.

 마이너스통장은 사용하지 않더라도 개설금액 전체가 DSR에 포함되니 주의!!

 

 

 

LTV와 DSR의 상호작용

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LTV는 대출 가능 금액을 결정하고, DSR은 상환 능력을 기반으로 한도를 제한합니다.

• LTV는 지역 규제에 영향을 받고, DSR은 개인 소득과 부채 수준에 따라 달라짐
• 두 가지를 모두 충족해야 대출이 가능합니다.

 

 

[사례]
- 주택가격: 6억원
- 담보지역: 규제지역(LTV 50%)
- 연소득: 4천만원
- 기타대출: 신용대출 2천만원

1. LTV계산
LTV = 6억원 * 50% = 3억원

2. DSR계산
- 주택담보대출: 3억원
연이자율 4%, 30년 원리금균등상환 기준
연 상환액 약 1,720만원
- 기타대출: 2천만원
연 이자율 6%, 5년 상환기준
연 상환액 약 480만원

총 원리금 상환액: 1,720만원 + 480만원 = 2,200만원
DSR = 2,200 / 4,000(연소득) * 100 = 55%

=> 결과 DSR  기준 초과로 3억원 대출 불가능 , 상환금액을 줄이거나 대출금액을 낮춰야합니다.

 

 

 

LTV와  DSR의 차이

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• DSR은 대출자의 상환 능력을 기준으로 대출 가능 금액을 산정합니다.
• LTV는 담보의 가치를 기준으로 대출 가능 금액을 정합니다.

따라서, LTV 한도 내에서 대출받을 수 있다고 하더라도, 대출자의 DSR 규제를 초과하면 실제로 대출이 불가능할 수 있습니다.

 

[사례]

주택평가금액: 8억원
금융기관의 LTV 한도: 60%
연 소득: 6,000만원
기존 대출 원리금 상환액: 월 1,000만원

1. LTV 계산
대출한도= 8억× 0.6= 4.8억원

* 대출금리: 4%, 상환기간 30년, 상환방식: 원리금 균등상환(매달 동일한 금액을 상환) 한다 가정하면
월 이자율 = 연 이자율 ÷ 12 = 4%÷12=0.003333 (0.3333%)
상환개월수: 12개월 * 30 = 360개월
월 상환액 = 4.8억 * (0.003333 * ( 1 + 0.003333 ) 360 / (1+ 0.003333)360 - 1)  =(근사값) = 229만원
연간 원리금 상환액: 229 * 12 ~ 2748만원



2. DSR 계산
주택담보대출 연간 원리금: 4.8억원 대출시 연 2748만원
총 원리금 상환액: 기존 1,000만원 + 신규 2,748만원 = 3,748만원
DSR =  총원리금상환액 / 연소득 * 100 = 3,748 / 6,000 * 100 =  62.5%

=> LTV 한도로는 4.8억 원까지 대출 가능하지만, DSR 40% 규제 한다면  초과하므로 대출 한도는 줄어들게 됩니다.